《白皮书》:产业特色小镇选址应该首选都市圈周边

近日,由赛迪顾问产业地产研究中心主办的2019年中国产业地产典型案例分享沙龙及专项资金申请政策解读活动在北京举行。 会上发布的《2019中国产业特色小镇典型案例与操盘逻辑白皮

近日,由赛迪顾问产业地产研究中心主办的“2019年中国产业地产典型案例分享沙龙及专项资金申请政策解读”活动在北京举行。
  
会上发布的《2019中国产业特色小镇典型案例与操盘逻辑白皮书》认为,产业特色小镇应首选以城区人口500万人以上、1小时左右通勤圈内人口密度超过1500人/平方公里的34个都市圈,产业资源是其核心竞争力,要防止产业特色小镇房地产化,严格把控住宅用地的配给比例。
  
从发展历程来看,白皮书认为,未来一段时间中国将位于约瑟姆“S”型曲线快速阶段的后半段,根据《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,2020年,常住人口城镇化率达到60%左右;单从一线城市观察,城镇化率早已进入70%的饱和区间,应运而生的是一线城市周边的三四线城市,城市圈逐步崛起,产业特色小镇成为该阶段的必然产物。
 
产业特色小镇的建设主要分为五个阶段:在“土地一级开发”阶段,主要侧重城镇土地规划;在“产业项目开发”阶段,政府需要确定小镇产业的发展方向并开发相应的产业项目,同时制定开发政策、引进人才和投资,这是产业特色小镇建设最为重要的一环;“产业链整合”阶段,政府引进各类企业,引导以小镇特色产业为核心的产业集群,形成完整产业链;而在“二级土地开发”和“配套服务设施”阶段,产业规划已经完成,各类地产开发及配套服务设施的建设将逐步完善。在商业模式上,目前产业特色小镇主要靠土地升值、运营收益、销售等来盈利。
  
而产业特色小镇建设的融资渠道可以分为政府资金、社会资金和金融机构3大类。其中,连结政府与社会资金的PPP模式或将成为未来产业特色小镇建设的主要融资模式。白皮书称,PPP作为连结基础设施建设与社会资金的枢纽,一方面可以减轻政府的资金压力,另一方面也为庞大的社会资本拓宽了投资渠道,是产业特色小镇融资的主要模式之一,白皮书预测,产业特色小镇的PPP合作模式将呈上升趋势。
 
在选址方面,白皮书认为应首选都市群周边与主城相连的小镇。
  
专家指出,大城市发展到一定阶段,会出现空间饱和、房地价高、环境恶化等问题,大城市周边的小城镇具有空间、价格、生态方面的优势。特色小镇布局在核心大城市周边,相互能形成人流交换、物流交换、信息流交换,形成要素互补。
  
白皮书认为,产业特色小镇首选以城区人口500万人以上、1小时左右通勤圈内人口密度超过1500人/平方公里的34个都市圈内,可以重点关注上海、南京、杭州、宁波、广州、深圳等成熟型都市圈,以及首都都市圈、合肥、青岛等发展型都市圈。
  
在产业定位方面,专家指出,当前全国特色小镇的主导产业中,以第二产业和第三产业数量居多,特别是战略性新兴产业和文旅康养产业。此外,也有依托第一产业即农业,特别是新兴农业形成的田园综合体和新兴农业小镇。白皮书认为,在产业特色小镇的产业发展路径中,选择三产为主导产业更容易形成人口聚集效应,同时多数环节的附加价值也是较高的。
 
白皮书认为,特色产业小镇的核心是产业,未来特色小镇的发展将围绕产业发展为主导,智能制造、医药健康、科技创新、数字创意等产业将成为产业特色小镇突破口;具备长远战略规划和产业资源优势的地产开发商、产业运营商等社会资本将进入产业特色小镇的先锋方阵,而缺乏产业资源及运营战略的企业将提前退场。
  
白皮书指出,无论产业特色小镇的建设主体是否为房地产企业,均应严格把控住宅用地的配给比例,认真研究小镇常住人口规模、吸引人口来源和相关配套服务的供给。强化小镇特色产业的支撑,重点考察小镇产业的资源禀赋基础、市场需求及规模和公共设施服务支撑能力,防止产业特色小镇房地产化。

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