沉思丨议野蛮生长的中国特色小镇该如何沉思

特色小镇作为当下最火热的概念风靡全国,继一系列中央及地方政策发布,全国首批127个特色小镇立项成为先行试点以来,投入在特色小镇风潮中的政府主体及企业呈现了前赴后继的趋

“特色小镇”作为当下最火热的概念风靡全国,继一系列中央及地方政策发布,全国首批127个特色小镇立项成为先行试点以来,投入在特色小镇“风潮”中的政府主体及企业呈现了前赴后继的趋势。短短两年时间,第二批276个特色小镇也已正式公布,并计划2020年之前实现打造全国1000个小镇。

狂热的“千企千镇”运动,不禁让人警醒这是否是中国房地产行业所谓“白银时代”,借特色小镇之名,实为一场规模浩大、“全民激起”的“卷地盘”运动。跑马圈地的背后,是从业者们急功近利心态的再一次放大,而越来越多的问题也不断凸显和激化……

问题一,都说特色小镇的基础是产业,然而当前90%的小镇都是缺乏特色产业支撑的。薄弱的产业基础难以形成人口的多元聚集,也同时丧失了创造稳定现金流的能力,小镇便沦为了空有概念的地产项目。将传统地产项目上的“配套系统”或“主导引擎”套用于特色小镇,美其名曰“特色”,无疑是一种“偷龙转凤”的思维,当然,这也是当前非常普遍的一类现象。因而,警惕特色小镇变为房地产一业独大、形成新的库存、扰乱市场,成为主管部门及真正的行业竞争者所面临的一致难题。

问题二,传统土地政策成为兴建特色小镇的一道门槛。一方面,特色小镇用地性质复杂,且当前大量已立项的特色小镇项目,70%甚至80%都为基本农林用地。土地的流转、归类和变性,过程是漫长而复杂的,也让原本兴致勃勃的特色小镇运营商、建设方头痛不已、力不从心;另一方面,对于特色小镇的建立、发展和成熟,从科学角度而言,都需要至少5年以上培育的时间,然后,政府换届、旧城改造、土地出让政策等方面的种种变数,都容易让小镇的培育性产业停滞、人口流失,而于此相配套的房地产项目将面临滞销甚至大拆大建。

问题三,“如火如荼”的特色小镇热背后,是科学盈利和有效运营的双重考验。特色产业如同复杂的商业运营一样,除了前期的理性推断和论证,它同样是一个需要时间沉淀,且先期投入大、风险系数高,地产销售回收周期长的开发类型。涉及到产业的培育、成熟和发展,特色小镇虽然也兼具“食、住、行、游、购、娱”的各种功能,但论内容的深度和广度,对比商业综合体,只会是“有过之而无不及”。

究其本质,“特色小镇”的建设是为了推进中国生态城镇化的进程,正确的小城镇规划步骤,应该是产业规划、人口规划确立其作为人群集聚地的成因后,再进行特色化的市政、土地规划等,进而逐步导入产业和人口。而现今,许多小镇项目提出所谓投资的顶层架构,动辄规划几千亿资金,上万亩土地。每个小镇规定投资30亿元,甚至要求每年考核投资完成情况,大有本末倒置之嫌,似乎又进入了计划经济时期,两眼一抹黑,大兴土木的盲目阶段了。

反观国外诸多小镇的打造,就颇有借鉴意义。

下面以捷克的几大著名小镇为例:

被誉为“全球最美小镇”的CK小镇(克鲁姆洛夫),是联合国教科文组织评定的世界文化遗产地。它完美保留了中世纪不同时期的哥特式和巴洛克式建筑,特色博物馆和文化商店鳞次栉比,也延续了捷克最为古老的玩具制作工艺,历史与文化的浸染让人流连,大街小巷的艺术家作品更是让人倍感温暖;

欧洲乃至全世界最为著名的温泉胜地之一的KV小镇(卡罗维发利),因可以饮用的温泉水脱颖而出,围绕温泉衍生的各产业也颇为繁荣,加之整个小镇处处流露的精致与浪漫的自由血液,使KV小镇成为全球知名的康养旅游胜地;

拥有400年啤酒酿制历史的百威小镇,作为“百威”品牌的发源地,既有工业文明的厚重,又有文化名城的典雅。虽然传统的啤酒工业日见式微,但浓厚的文化底蕴促使其成功转型为捷克的文化创意、工业设计之都,备受国际游客的欢迎。

区别于国内造镇运动下的浮躁产物,国土面积还不及中国十分之一的捷克,小镇都是各具特色,在历史留存的土地上沉淀下独特的文化韵味。小镇居民与小镇共生共存,熟悉的山山水水和延续了上百年的工艺让这里的人们过的平安且富足,这似乎是一个真正有味道的小镇该有的模样。

从捷克的小镇回溯一个小城镇形成的标准条件,除自然因素,它应该是基于生产基础、社会劳作、社会活动而形成的人居环境。而放眼国内,所谓特色小镇却只是单纯的“土地城镇化”,没有温度,也缺乏人情味……

深夜的捷克,此时的我,细想中国小镇的成长,感觉任重道远,但愿我们都怀揣着对土地的敬畏和对人的尊重,用心对待中华大地上每一块善良的土地,做有良心的行业工作者。

胡晓莺 克而瑞乐苇创始人、总经理 李梦婷《旅游地产观察》主编

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